Pergunta
O Condomínio X, através de seu representante legal, consultou-me relativamente à validade de diversos requisitos propostos para escolha de novo síndico, em assembléia a ser realizada no próximo mês de junho/2010.
Diz que, em AGO anteriormente realizada, foram aprovados diversos outros requisitos a serem satisfeitos pelos eventuais candidatos a síndico e conselho fiscal, como certidão dos distribuidores cíveis e criminais, cartórios de protestos e cadastros de entidades de proteção ao acredito. Na convenção consta apenas que os candidatos não estejam em débito com as contribuições financeiras.

Resposta
A convenção deve sempre ser obedecida sob pena de eventual assembléia realizada ao arrepio das determinações convencionais, sobretudo àquela onde poderá ocorrer eleição de síndico e conselho fiscal poderá ser simplesmente anulada judicialmente.
Quaisquer requisitos não decorrentes da legislação pertinente ou da convenção não são aplicáveis.
Demais requisitos estranhos à convenção não poderão ser aplicados. Sugiro promover assembléia extraordinária exclusivamente para, se desejo da maioria, incluir estes outros requisitos para serem utilizados em futura assembléia de eleição de síndico.
Deverá ser verificado na convenção vigente qual o quorum exigido, correto edital de convocação que deverá ser encaminhado a todos os condôminos. Na ausência de previsão de quorum na convenção, deve ser obedecido o art. 1351, do Código Civil, que dispõe ser constituído de 2/3 dos condôminos.

Estou à disposição no e-mail abaixo:



Luiz Eduardo Alves - advogado
Consultas – (11) 7382-1474 ou e-mail: luizealvescondom@uol.com.br


M.2
Ação de Cobrança – Pólo Passivo – Divergência.

Fato
O Condomínio X, através de seu representante legal, consultou-me relativamente às seguintes questões:

Recebemos proposta de pagamento de débito condominial por estabelecimento bancário que houvera adquirido a unidade por arrematação, em face da existência de ação de cobrança contra o antigo proprietário, ajuizada posteriormente a mencionada arrematação.

Perguntas
A - Podemos receber ?
B – Se positivo, posso em seguida requerer a extinção do processo ?

Respostas
A – Pode. A obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, própria da unidade sendo responsável pelo pagamento o proprietário, no caso, atualmente é o estabelecimento bancário.

B - O requerimento do Condomínio de extinção do feito sugere efetivamente ao juiz responsável pelo processo que o débito deixou de existir, extinguindo-o com base no que estabelece o inciso II, do art. 269, do Código de Processo Civil, entendendo que o devedor concordou com o débito cobrado e o quitou.

Em primeiro lugar suponho que o antigo proprietário foi citado para a ação e apresentado defesa. Nesse caso a extinção judicial da ação, somente será efetivamente homologada com a sua concordância, conforme disposto no inciso III do artigo legal citado acima.
Se o antigo condômino, em sua defesa, alegou, em preliminar, ser parte ilegítima para responder pelo débito, juntando certidão imobiliária atualizada, coloca o condomínio em situação desconfortável, uma vez que a decisão normal é a total improcedência da ação com fulcro no que estabelece o art. 267, VI, do Código de Processo Civil.
Não existindo ainda decisão judicial e em razão dos cuidados exigidos do credor quando do ajuizamento da ação de cobrança, ou seja, a não obtenção de certidão atualizada da unidade responsabilizará o Condomínio relativamente às verbas resultantes da sucumbência no processo.
Com a improcedência da ação o Condomínio arcará, portanto com o pagamento de honorários advocatícios do antigo proprietário, fixados pelo juízo na decisão, alem do ressarcimento das custas e despesas judiciais por ele despendidas no decorrer da tramitação processual, conforme estabelecido no art. 20, caput, do Código de Processo Civil.

Estou à disposição no e-mail abaixo:



Luiz Eduardo Alves - advogado
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